Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và các quy định luật pháp đến thị trường bất động sản

Tỷ lệ cho vay trên thị trường Việt Nam đang có xu thế giảm. Trong 3 năm qua, các ngân hàng Việt Nam có tỷ lệ dự trữ tiền mặt khá lớn nhưng họ lại không sẵn sàng cho vay trong thị trường bất động sản do lo ngại những khoản nợ xấu (NPL). Tuy nhiên, xu hướng này đã thay đổi trong tình hình hiện nay và tính thanh khoản cho thị trường đã được cải thiện đáng kể. Lãi suất cho vay tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở mức 9-12%/năm. Những khoản vay lãi suất thấp sẽ được xem xét thông qua từng trường hợp, nhằm lựa chọn những công ty với hoạt động doanh thu ổn định và có một tài sản đảm bảo chất lượng tốt. Những khoản vay lãi suất thấp này thường chỉ áp dụng cho những khoản tín dụng ngắn hạn.

Bên cạnh đó, tình hình nợ xấu đang được giải quyết và tính thanh khoản trên thị trường Việt Nam đang được cải thiện. Mặc dù tiến trình giải quyết nợ xấu của Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam (VAMC) chậm hơn dự kiến, nhưng VAMC cũng đã mua lại 6,4 tỷ USD nợ xấu và vẫn đang tiếp tục gia tăng việc mua lại này. Việc phân loại nợ xấu và tái xử lý nợ xấu vẫn đang được tiến hành tích cực. Khi nợ xấu đã được giảm thiểu, điều này sẽ giúp các ngân hàng gia tăng các khoản tín dụng đối với thị trường, bao gồm cả thị trường bất động sản.

Theo VinaCapital, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thu hút mối quan tâm của các nhà đầu tư trở lại. Nguyên nhân là khi các kênh đầu tư khác của các nhà đầu tư (như vàng, gửi tiết kiệm…) có mức lợi nhuận giới hạn thì thị trường bất động sản sẽ lại trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Việt Nam. Đã có những dấu hiệu cho thấy sự phục hồi trong khu vực nhà ở và bất động sản thương mại khi các doanh nghiệp bất động sản có thể thế chấp để vay vốn và tỷ lệ thế chấp bất động sản để vay vốn đã tăng lên.

Hơn nữa, quy định mới trong việc kinh doanh các khu bất động sản cũng có tác động tích cực. Một nghị định đã được ban hành trong năm 2013 bởi Bộ Xây dựng, trong đó cho phép các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài bán các lô đất khi dự án đã được hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Quy định này được ban hành chậm hơn so với dự kiến nhưng VinaLand (thuộc VinaCapital) mới chỉ tiến hành xin phép quyền bán các lô đất nên đây có thể là một yếu tố tích cực cho các dự án cũng như việc định giá các dự án của tập đoàn này.

Quy định mới trong việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Việc nới lỏng các quy định sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài nằm trong tiến trình mở cửa thị trường nhà ở Việt Nam ra thế giới.

Ngày 25/11/2014, Chính phủ Việt Nam đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản. Luật này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015.

Quy định trên của Chính phủ là một động thái mới nhất trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản trong kế hoạch kích cầu nhà ở cũng như kế hoạch cho vay mua nhà với lãi suất thấp.

Hiện nay chỉ còn 2 khó khăn chính đối với người nước ngoài là quyền sử dụng nhà ở trong 50 năm và giới hạn mua số căn hộ trong chung cư (chỉ được mua 30%) hoặc số nhà ở dưới đất (vào khoảng 250 căn hộ) trong số tổng nhà ở tại một khu vực giới hạn.

Việc nới lỏng các quy định về sở hữu bất động sản cho người nước ngoài sẽ khiến các nhà đầu tư nước ngoài dễ hoạt động hơn trong khu vực bất động sản nhà ở.

Các khu vực trên thị trường bất động sản

Tại khu vực bất động sản chung cư, thị trường đang được cải thiện với ngày càng nhiều dự án được triển khai và giao dịch. Xu hướng thị trường tại khu vực này là những khu chung cư giá rẻ hay phù hợp với tài chính của người mua. Bên cạnh đó, khu vực bất động sản này có giá cả ổn định. Thiết kế và bố trí của các dự án được thay đổi cho phù hợp với những căn hộ cỡ nhỏ (50-90m2) và có giá dưới 150 nghìn USD.

Đối với khu vực bất động sản nhà ở, thị trường này đang được triển khai một cách dè dặt và phụ thuộc vào các dự án cơ sở hạ tầng trong tương lai. Việc giảm giá bán tại khu vực này đã chậm lại hoặc ngừng hẳn nhưng những biện pháp thanh toán linh hoạt và những chương trình giảm giá ưu đãi vẫn được duy trì. Ngoài ra, những khu đất gần trung tâm có giá 120-150 nghìn USD thường được người dân Việt Nam tìm kiếm nhiều với tâm lý ưa thích sở hữu nhà ở.

Theo VinaCappital, thị trường bất động sản cho các trung tâm bán lẻ đang hồi phục vững vàng nhưng vẫn thừa cung. Thị trường này tại Hà Nội đang bị thừa cung, còn Thành phố Hồ Chí Minh thì có mức cung ít hơn. Tuy nhiên, việc đưa vào hoạt động những trung tâm thương mại mới trong năm 2015 sẽ gây áp lực tiêu cực cho giá thuê các trung tâm thương mại trong ít nhất là 12 tháng tới. Ngoài ra, những thay đổi về quy định bao gồm việc giảm những quy định bảo hộ gia nhập thị trường, nằm trong thỏa thuận WTO giữa Việt Nam và Liên minh Châu Âu, sẽ gây ra một số ảnh hưởng tích cực đến thị trường cho thuê các trung tâm thương mại.

Ngành du lịch cũng đóng vai trò quan trọng đối với bất động sản Việt Nam (liên quan đến cho thuê, xây dựng khách sạn, resort…). Tỷ lệ du khách đã phục hồi trở lại sau những căng thẳng hồi giữa năm 2014 với Trung Quốc. Theo Tổng cục Thống kê (GSO) vào ngày 31/12/2014, tổng lượng khách du lịch đến Việt Nam trong 12 tháng đạt 7,9 triệu, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hành khách du lịch và đặt trước các chuyến bay từ Trung Quốc đã tăng trở lại. Tuy nhiên, các du khách Nga đã giảm đáng kể trong 4 tháng qua do sự giảm giá của đồng Rúp. Nói chung, tình hình hoạt động của khu vực này vẫn chưa có sự rõ ràng.

Những diễn biến mới trên thị trường bất động sản

Thị trường Việt Nam lại một lần nữa nằm trong danh sách quan tâm của các nhà đầu tư. Những nhà đầu tư trong nước hiện nay đóng vai trò cả bên mua lẫn bên bán. Những doanh nghiệp bất động sản Việt Nam và các nhà đầu tư lại có khả năng vay vốn nên hiện đang xem xét đầu tư vào thị trường bất động sản.

Tập đoàn Thái Lan BJC group đã mua lại Metro Việt Nam với giá 850 triệu USD vào tháng 8/2014

Ngày càng có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến thị trường Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản và khu vực cơ sở hạ tầng. Trên thị trường bất động sản của Việt Nam, những nhà đầu tư nước ngoài lớn đều đến từ Châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Philipine, Singapore, Hồng Kông và Malaysia.

Các nhà đầu tư Hồng Kông và Trung Quốc đại lục đầu tư ít tích cực hơn các nhà đầu tư đến từ Đông Nam Á. Những nhà đầu tư ngoài Châu Á, như Châu Âu hoặc Bắc Mỹ, thì không đầu tư tích cực bằng những nhà đầu tư khác. Mặt khác, các nhà đầu tư Thái Lan hiện đang tập trung vào ngành bán lẻ và nhóm hàng các sản phẩm tiêu dùng nhanh hơn là tập trung đầu tư vào bất động sản.